Rok 2025 pokazał, że polski rynek magazynowy przestał rosnąć w tempie boomu i zaczął się stabilizować. Według raportu „MarketBeat Polska” Cushman & Wakefield w IV kwartale deweloperzy oddali 138 tys. m² nowej powierzchni, a łączne zasoby wzrosły do ok. 36,58 mln m². Popyt przekroczył 6,63 mln m², czyli o 14% więcej niż rok wcześniej, a ponad połowę (52%) wolumenu stanowiły renegocjacje umów. To właśnie rosnący udział przedłużeń eksperci uznają za najważniejszy sygnał dojrzewania rynku. Najemcy skupiają się bardziej na optymalizacji kosztów i elastyczności niż na samej ekspansji.

Na tym tle szczególnie ciekawa jest perspektywa Aleksandry Kaczmarek, Co-Founder & Managing Partner w Quatrihub. Jej zdaniem obecna sytuacja geopolityczna nie zatrzymuje inwestycji, ale zmienia sposób podejmowania decyzji. Jak podkreśla: „ Nie obserwujemy wstrzymywania inwestycji, ale wydłużenie procesów decyzyjnych i pogłębioną analizę scenariuszy”.

Firmy zwracają dziś większą uwagę na stabilność łańcuchów dostaw, jakość infrastruktury, dostępność pracowników i bezpieczeństwo energetyczne. Aleksandra Kaczmarek zaznacza, że Polska pozostaje atrakcyjna dzięki położeniu w Europie Środkowej, rozwiniętej infrastrukturze i roli w nearshoringu. Potwierdza to popyt przekraczający 4,5 mln m² w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. Jednocześnie najemcy są bardziej wybredni przy wyborze lokalizacji i obiektów.

Ekspertka Quatrihub zwraca też uwagę na zmianę w projektowaniu sieci logistycznych. Firmy coraz częściej zastępują jeden centralny magazyn kilkoma regionalnymi hubami, co zwiększa odporność łańcuchów dostaw. Zyskują lokalizacje przy głównych węzłach transportowych, a zwłaszcza te z dostępem do infrastruktury energetycznej. Popyt pochodzi zarówno z logistyki, jak i z lekkiej produkcji. Aleksandra Kaczmarek dodaje, że projekty są coraz lepiej dopasowane do potrzeb konkretnych najemców, m.in. w zakresie automatyzacji, ESG i bezpieczeństwa operacyjnego. Okresy najmu się wydłużają, a jednocześnie rośnie znaczenie renegocjacji.

Aleksandra Kaczmarek opisuje również narzędzia, które mają dawać najemcom elastyczność. Wymienia etapowanie najmu z opcją późniejszej ekspansji, łączenie długoterminowych umów z krótszymi umowami „buforowymi” oraz realizację obiektów w formule BTS lub BTO. Coraz częściej stosuje się też indeksację czynszów, zachęty (incentives) oraz optymalizację kosztów energii i kosztów operacyjnych. Jej zdaniem takie rozwiązania pomagają firmom zwiększać odporność biznesową w czasach rosnących wymagań ESG i presji kosztowej.

Pozostali eksperci cytowani w artykule, w dużej mierze potwierdzają tę diagnozę. Dominują rynki Wielkiej Piątki, rośnie jednak zainteresowanie nowymi kierunkami, takimi jak Bydgoszcz czy Szczecin, a także logistyką miejską. E-commerce po okresie boomu się ustabilizował, a coraz ważniejszym źródłem popytu stają się klienci produkcyjni. Jako perspektywiczny segment eksperci wskazują centra danych. Wskaźnik pustostanów na koniec 2025 r. wyniósł 7,4%. Najwyższy był w województwach świętokrzyskim, lubuskim i lubelskim, gdzie najemcy mają najlepszą pozycję negocjacyjną. Czynsze pozostały stabilne. Na przyszłe ceny nowych inwestycji wpływać będzie przede wszystkim dostępność gruntów i reforma planistyczna.

Całość przeczytasz tutaj: https://logistics-manager.pl/artykuly/od-boomu-do-balansu-jakie-sygnaly-dojrzalosci-polskiego-rynku-magazynowego-wyslal-rok-2025